Fin du Pinel : arbitrer vers le déficit foncier en Haute-Savoie

L'extinction au 31 décembre 2024 de la réduction d'impôt Pinel (et de sa variante Pinel Plus) clôt un cycle où l'incitation fiscale a systématiquement faussé la formation des prix dans l'immobilier résidentiel neuf. Pour comprendre pourquoi ce dispositif a généré des pertes en capital réelles pour les investisseurs du bassin lémanique, il convient de décomposer la structure de coûts d'un programme en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) commercialisé à des fins de défiscalisation. Lorsqu'un promoteur développe une opération en zone A ou B1 (classification applicable à des communes telles que Thonon-les-Bains, Évian-les-Bains, Publier ou Annemasse), le prix de vente en grille intègre non seulement le coût du foncier et de la construction aux normes RE2020, mais également des honoraires de commercialisation (réseaux de conseillers en gestion de patrimoine indépendants ou plateformes bancaires) oscillant entre 8 % et 12 % hors taxes du prix de vente TTC. À cette surcharge initiale s'ajoute la marge promotionnelle calibrée sur la capacité de défiscalisation de l'acheteur cible.

Sur le marché secondaire de Thonon-les-Bains et d'Évian-les-Bains, l'analyse comparative des données notariales (base BIEN et DVF - Demandes de Valeurs Foncières) révèle un écart structurel de 25 % à 35 % entre le prix au mètre carré d'un appartement neuf vendu sous le régime de l'article 199 novovicies du CGI et celui d'un bien ancien de standing équivalent entièrement rénové. Là où un T2 en VEFA de 45 m² s'affichait couramment entre 5 400 € et 6 200 €/m² (soit 243 000 € à 279 000 € hors stationnement), l'ancien de caractère en hyper-centre de Thonon s'acquiert sur une base de 2 800 € à 3 300 €/m² avant travaux, pour un coût de revient post-réhabilitation intégrale plafonnant autour de 4 000 € à 4 300 €/m². L'acheteur en Pinel subissait ainsi, dès la signature de l'acte authentique, une perte patrimoniale latente équivalente à la réduction d'impôt nominale promise sur 9 ou 12 ans (laquelle avait d'ailleurs été rabotée à 9 %, 12 % et 14 % en 2024 pour le Pinel classique).

Outre la surcote à l'acquisition, le second facteur d'étranglement financier du dispositif Pinel résidait dans le double plafonnement des loyers et des ressources des locataires. En imposant un plafond de loyer mensuel au mètre carré (affecté d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule $0,7 + 19/S$, où $S$ est la surface pondérée), l'administration fiscale déconnectait le rendement brut de la réalité du marché locatif frontalier. Parallèlement, les plafonds de ressources excluaient de facto la clientèle la plus solvable du bassin chablaisien : les travailleurs frontaliers célibataires ou en couple percevant des rémunérations en francs suisses (CHF) à Genève ou Lausanne, dont le revenu fiscal de référence excède systématiquement les seuils réglementaires dès la deuxième année d'activité.

Enfin, à l'échéance de la période d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), la mise en vente simultanée de dizaines de lots identiques au sein d'une même copropriété provoque un choc d'offre localisé. Le marché secondaire ne valorisant plus l'avantage fiscal, le prix de revente s'aligne brutalement sur la valeur d'usage réelle du bien, cristallisant une moins-value nominale de 15 % à 25 % par rapport au prix d'acquisition initial. L'investisseur qui pensait réaliser une opération blanche constate alors que son effort d'épargne mensuel, alourdi par des charges de copropriété élevées et la taxe foncière, a financé la marge du promoteur plutôt que son enrichissement net.

• Élimination du délai de portage stérile de 18 à 24 mois lié à la construction en VEFA (période d'intérêts intercalaires sans perception de loyers ni réduction d'impôt).
• Suppression du risque de requalification fiscale lié au non-respect des plafonds de ressources des locataires ou à la vacance locative prolongée au-delà de 12 mois.
• Capture immédiate de la prime de centralité : les actifs anciens ciblés se situent dans les cœurs historiques de Thonon et d'Évian, là où le foncier constructible neuf est inexistant.

Le mécanisme du déficit foncier ne relève d'aucune loi d'exception éphémère ; il constitue l'architecture même du régime réel d'imposition des revenus fonciers (applicable de plein droit dès lors que les recettes brutes excèdent 15 000 € par an, ou sur option irrévocable de trois ans en deçà de ce seuil, conformément à l'article 32 du CGI). En vertu de l'article 28 du CGI, le revenu net foncier est déterminé par la différence entre le montant du revenu brut encaissé et le total des charges de la propriété effectivement acquittées au cours de l'année d'imposition. Lorsque le montant des charges déductibles listées à l'article 31-I-1° du CGI excède les loyers bruts perçus, le contribuable constate un déficit foncier.

La puissance mathématique de l'article 156-I-3° du CGI réside dans la règle d'imputation asymétrique de ce déficit. Dans un premier temps, les dépenses de travaux viennent gommer à l'euro l'euro la totalité des revenus fonciers positifs générés par le patrimoine immobilier existant du foyer fiscal, sans aucun plafonnement de montant. Comme ces revenus fonciers sont ordinairement taxés à la Tranche Marginale d'Imposition (TMI : 30 %, 41 % ou 45 %) additionnée des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité au taux global de 17,2 %, ou 7,5 % de prélèvement de solidarité seul pour les frontaliers affiliés au régime suisse LAMal ou CMU selon les conventions bilatérales applicables sous réserve de l'arrêt de Ruyter), chaque euro de déficit imputé sur des bénéfices fonciers existants génère une économie fiscale allant jusqu'à 62,2 % (en TMI 45 % + 17,2 %). Dans un second temps, la fraction du déficit foncier qui excède les revenus fonciers (hors intérêts d'emprunt) s'impute directement sur le revenu global du contribuable (salaires, traitements, dividendes, bénéfices professionnels) dans la limite stricte de 10 700 € par an.

Il est fondamental de maîtriser la ventilation comptable entre les charges financières et les charges non financières. Conformément aux dispositions de l'article 156-I-3° du CGI, les intérêts d'emprunt et les frais accessoires au crédit (frais de dossier, assurances emprunteur, frais de garantie hypothécaire ou cautionnement) ne peuvent jamais générer un déficit imputable sur le revenu global ; ils ne sont déductibles que des seuls revenus fonciers des dix années suivantes. À l'inverse, toutes les charges d'exploitation (primes d'assurance propriétaire non occupant, taxe foncière hors ordures ménagères, frais de gérance) et les dépenses de travaux éligibles s'imputent prioritairement sur le revenu global jusqu'à 10 700 €. Par ailleurs, le législateur a institué un doublement temporaire de ce plafond à 21 400 € par an pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe de performance énergétique E, F ou G (passoires thermiques au sens du DPE) à une classe A, B, C ou D, renforçant considérablement l'effet de levier immédiat sur l'impôt sur le revenu.

L'excédent de déficit foncier qui dépasse le plafond d'imputation sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €), ainsi que la fraction issue des intérêts d'emprunt, n'est nullement perdu : il constitue un stock de déficit reportable exclusivement sur les revenus fonciers positifs des dix années suivantes. En contrepartie de l'imputation d'un déficit sur le revenu global, le contribuable est tenu par une obligation légale stricte : maintenir l'immeuble en location nue (non meublée) à titre d'habitation principale ou dans un cadre conforme aux exigences de l'article 156-I-3° du CGI jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée. Le non-respect de cette condition (vente du bien, passage immédiat en location meublée LMNP avant l'expiration du délai de 3 ans, ou reprise du logement à titre de résidence secondaire) entraîne la remise en cause rétroactive de l'imputation pratiquée sur le revenu global des trois années précédentes, sauf cas de force majeure limitativement énumérés par la loi (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint).

• Formule mathématique de l'imputation : $\text{Déficit Foncier Net} = \text{Loyers Bruts} - (\text{Intérêts d'emprunt} + \text{Charges d'exploitation} + \text{Travaux art. 31})$.
• Ordre d'imputation impératif (BOI-RFPI-BASE-30-20-10) : les intérêts d'emprunt s'imputent en premier lieu sur les revenus fonciers bruts ; les autres charges s'imputent ensuite sur le solde éventuel des revenus fonciers, puis sur le revenu global.
• Absence d'amortissement comptable en location nue : contrairement au régime BIC (LMNP), la déduction des travaux est immédiate (au paiement effectif de la facture de l'entreprise) et non linéaire sur 15 ou 20 ans.

Pour illustrer la mécanique financière avec une précision chirurgicale, modélisons la situation patrimoniale d'un couple de cadres résidant en Haute-Savoie, dont l'un travaille dans le canton de Genève (secteur bancaire ou horloger) avec une rémunération perçue en francs suisses (CHF) imposée en France ou prise en compte selon la règle du taux effectif (ou d'un résident fiscal français imposé au barème progressif en France, typiquement frontalier dans le canton de Vaud/Valais ou cadre supérieur local). Le foyer fiscal se situe dans la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) à 41 %. Ce foyer détient déjà un premier bien locatif libre d'emprunt qui génère 8 000 € de revenus fonciers nets imposables par an. Sans ingénierie fiscale, ces 8 000 € subissent une ponction annuelle de 4 656 € (soit 3 280 € d'impôt sur le revenu à 41 % et 1 376 € de prélèvements sociaux au taux de droit commun de 17,2 %, soit une pression fiscale globale de 58,2 % ; notons que pour un frontalier affilié à la LAMal exonéré de CSG/CRDS, le prélèvement de solidarité de 7,5 % porterait le taux global à 48,5 %).

Ce contribuable mandate JCAL INVEST pour sourcer et réhabiliter un actif ancien au centre-ville de Thonon-les-Bains. L'actif identifié est un appartement T2 de 46 m² situé dans un immeuble bourgeois du début du XXe siècle, présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F et nécessitant une réfection complète des réseaux (plomberie, électricité), une isolation thermique périphérique, le remplacement des menuiseries extérieures et la création d'une cuisine et d'une salle de bains contemporaines. Le prix d'acquisition négocié hors marché est de 140 000 € (soit 3 043 €/m²), auquel s'ajoutent 11 500 € de frais d'acquisition (droits de mutation à titre onéreux et émoluments notariés). L'enveloppe globale des travaux de réparation et d'amélioration éligibles à l'article 31-I-1° du CGI s'élève à 55 000 € TTC, intégralement décaissés et facturés sur l'année fiscale N.

Analysons le compte d'exploitation fiscal de l'année N et des années suivantes. En année N, le bien nouvellement acquis est mis en location au second semestre après 4 mois de chantier, générant 4 500 € de loyers bruts sur l'exercice, auxquels s'ajoutent les 8 000 € de revenus fonciers du premier bien, soit un revenu foncier brut global de 12 500 €. Les intérêts d'emprunt et assurances du nouveau crédit s'élèvent à 3 800 € sur l'année N, et les charges de propriété (taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) à 1 200 €. Conformément à la règle d'imputation prioritaire, les 3 800 € d'intérêts d'emprunt absorbent une partie des 12 500 € de loyers, laissant un solde de revenus fonciers positifs de 8 700 €. C'est sur ce solde que viennent s'imputer les 56 200 € de charges non financières (55 000 € de travaux + 1 200 € de charges). Le résultat foncier net de l'année N ressort donc en déficit à hauteur de : $8\,700 - 56\,200 = -47\,500\text{ €}$.

La liquidation de l'impôt au titre de l'année N produit alors un triple impact financier immédiat : Premièrement, les 8 000 € de revenus fonciers préexistants sont intégralement gommés, générant une économie immédiate de 4 656 € (à 58,2 %). Deuxièmement, sur les 47 500 € de déficit net constaté, une tranche de 10 700 € s'impute directement sur le revenu global (salaires imposables à 41 %), produisant une baisse d'impôt sur le revenu sèche de $10\,700 \times 41\% = 4\,387\text{ €}$ (voire le double si le contribuable active le plafond dérogatoire de 21 400 € lié à la sortie de passoire thermique F vers C). En retenant l'hypothèse conservatrice du plafond de droit commun à 10 700 €, le reliquat de déficit foncier non imputé sur le revenu global s'élève à $47\,500 - 10\,700 = 36\,800\text{ €}$. Ce stock de 36 800 € est reporté sur les années N+1 à N+4 pour effacer la totalité des revenus fonciers nets des deux biens (qui s'élèvent en année pleine à environ 13 000 € nets d'intérêts et de charges). Sur l'ensemble du cycle de consommation du déficit (4 ans), les 55 000 € de travaux auront généré une économie fiscale et sociale totale de 30 163 €, ramenant le coût réel net des travaux supporté par l'investisseur à seulement 24 837 €, pour un actif dont la valeur vénale intrinsèque a immédiatement progressé.

• Coût de revient global de l'opération clé en main : 206 500 € (140 000 € foncier + 11 500 € frais de notaire + 55 000 € travaux).
• Coût de revient net après restitution fiscale sur 4 ans : $206\,500 - 30\,163 = 176\,337\text{ €}$, soit un prix de revient net au mètre carré de 3 833 €/m² pour un appartement refait à neuf au centre de Thonon-les-Bains.
• Rendement brut sur coût de revient net d'économie fiscale : $9\,600 / 176\,337 = \mathbf{5,44\%}$, avec une valorisation patrimoniale immédiate sur le marché libre.

L'ingénierie fiscale la plus sophistiquée demeure stérile si elle s'applique à un sous-jacent immobilier dépourvu de profondeur locative ou de liquidité à la revente. C'est précisément sur ce terrain fondamental que le secteur du Chablais lémanique (Thonon-les-Bains, Évian-les-Bains, Anthy-sur-Léman, Publier, Amphion) se distingue radicalement des villes moyennes françaises où ont été concentrés les dispositifs Pinel et Denormandie. La dynamique démographique et économique de la rive française du lac Léman est structurellement adossée à la métropole genevoise et à l'arc lémanique suisse (cantons de Genève et de Vaud). Le différentiel salarial et monétaire (taux de change EUR/CHF durablement favorable au franc suisse) alimente un flux migratoire positif continu de cadres, d'ingénieurs, de personnels médicaux et de techniciens qualifiés qui élisent domicile en Haute-Savoie tout en exerçant leur activité en Suisse.

Depuis la mise en service intégrale du réseau ferroviaire transfrontalier Léman Express (reliant directement la gare de Thonon-les-Bains et d'Évian-les-Bains aux gares genevoises des Eaux-Vives, de Champel et de Cornavin), combinée aux liaisons lacustres régulières de la Compagnie Générale de Navigation (CGN) reliant Évian à Lausanne (Ouchy) et Thonon à Nyon, le bassin chablaisien a changé de dimension. Il ne s'agit plus d'un marché de villégiature saisonnière, mais d'un pôle résidentiel primaire intégré au Grand Genève. Le lac attire le regard. Les usages font vivre le logement. Cette mutation des infrastructures de transport a compressé les temps de trajet domicile-travail tout en préservant une décote foncière significative par rapport à la première couronne genevoise saturée (Annemasse, Saint-Julien-en-Genevois, Pays de Gex), où les prix d'acquisition à plus de 5 000 €/m² dans l'ancien compriment les rendements locatifs.

Parallèlement à la demande des travailleurs frontaliers, le tissu économique endogène de Thonon-les-Bains et d'Évian-les-Bains offre une résilience peu commune. La présence d'employeurs industriels de premier plan (groupe Danone / Société des Eaux Minérales d'Évian, Thales Electron Devices à Thonon), du Centre Hospitalier du Léman, des établissements thermaux de Thonon et d'Évian, ainsi que d'une activité touristique quatre saisons (proximité immédiate des domaines skiables des Portes du Soleil : Morzine, Avoriaz, Châtel) génère une demande locative multi-segments. Cette diversité d'usages protège le propriétaire contre le risque de mono-dépendance économique.

En outre, la rareté physique du foncier dans le Chablais — contraint géographiquement entre les rives du lac Léman au nord et les contreforts du massif alpin au sud, et juridiquement par l'application stricte de la Loi Littoral et de la Loi Montagne (article L. 121-1 et suivants et L. 122-1 et suivants du Code de l'urbanisme) ainsi que les règles du ZAN (Zéro Artificialisation Nette) — érige une barrière à l'entrée naturelle contre la surproduction de logements neufs. Dans un tel écosystème, détenir un actif ancien intégralement réhabilité aux normes énergétiques contemporaines en hyper-centre de Thonon ou d'Évian garantit une tension locative permanente et une préservation de la valeur en capital à long terme.

• Connectivité multimodale : Gare CEVA / Léman Express à Thonon et Évian + Embarcadères CGN vers Lausanne (35 min de traversée) et Nyon.
• Protection réglementaire contre l'inflation de l'offre : les contraintes d'urbanisme (PLUi du Chablais et Loi Littoral) restreignent drastiquement les permis de construire collectifs.
• Prime verte sur le marché secondaire : un bien ancien réhabilité en DPE C ou B bénéficie d'une surcote de liquidité immédiate face au stock de passoires thermiques (F et G) progressivement interdites à la location (Loi Climat et Résilience).

Si l'équation mathématique du déficit foncier est d'une efficacité redoutable, sa mise en œuvre opérationnelle comporte trois écueils majeurs pour un investisseur isolé : l'identification d'un bien présentant le juste ratio foncier/travaux, le pilotage d'une réhabilitation lourde dans le respect des délais et des budgets, et la sécurisation de la qualification fiscale des factures face à l'administration. Un cadre dirigeant ou un frontalier travaillant 50 heures par semaine à Genève ne dispose ni du réseau d'artisans locaux, ni de l'expertise technique en bâtiment pour diriger un chantier de restructuration énergétique à Thonon-les-Bains. C'est pour répondre à cette problématique d'exécution que Jean-Christophe Leyravaud a structuré le modèle intégré clé en main de JCAL INVEST.

La première brique de notre intervention repose sur un sourcing exclusif en amont du marché public. Grâce à notre ancrage historique dans le Chablais auprès des études notariales, des syndics et des propriétaires institutionnels, nous sélectionnons des actifs anciens décotés présentant un potentiel de restructuration élevé, sans défaut rédhibitoire sur le gros œuvre ou la copropriété. Dès la phase d'audit pré-acquisition, notre pôle de maîtrise d'œuvre réalise un chiffrage granulaire des travaux poste par poste. Ce cahier des charges technique est systématiquement audité sous le prisme de l'article 31-I-1° du CGI et de la jurisprudence du Conseil d'État : chaque devis et chaque facture d'entreprise sont libellés avec une précision chirurgicale pour distinguer les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration déductibles, garantissant une traçabilité irréprochable en cas de demande d'éclaircissements de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

Une fois les travaux réceptionnés et les diagnostics techniques (DPE amélioré, électricité, plomb, amiante) validés, intervient la spécificité majeure de l'architecture JCAL INVEST : la sécurisation de l'exploitation locative par notre mécanisme de prise à bail direct. Afin de respecter scrupuleusement l'obligation légale de location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global (article 156-I-3° du CGI), nous structurons un bail adapté au cadre juridique de l'opération, assorti d'un loyer contractuel défini au bail. Le propriétaire bailleur perçoit ainsi ses revenus fonciers à date fixe, sans subir d'aléa de vacance locative entre deux occupants, ni gérer les états des lieux, les relances ou la maintenance courante de l'appartement.

De surcroît, cette architecture offre une perspective de sortie patrimoniale à haute valeur ajoutée à moyen terme. Une fois la période d'engagement fiscal de trois ans révolue (et le stock de déficit foncier intégralement consommé par les loyers), l'investisseur recouvre son entière liberté d'arbitrage juridique. Il peut alors choisir de maintenir son bien en location nue, ou de basculer l'exploitation vers notre structure opérationnelle BookInPro (ou via un bail à loyer contractuel défini au bail autorisant la sous-location professionnelle) pour exploiter l'actif en meublé ou en courte/moyenne durée sous régime BIC, à condition de respecter les délais légaux de non-cumul et d'imputation. L'investisseur aura ainsi combiné le meilleur des deux mondes fiscaux : une déduction massive sur son revenu global à l'entrée grâce au déficit foncier, suivie d'une exploitation optimisée d'un actif neuf de l'intérieur, idéalement positionné sur l'arc lémanique.

• Interlocuteur unique de l'acte notarié jusqu'à l'encaissement des loyers : suppression totale de la charge mentale liée à la gestion des corps d'état du bâtiment.
• Dossier fiscal clé en main pour la déclaration annuelle des revenus fonciers (Cerfa n° 2044 ou 2044-SPE) : archivage normé de l'ensemble des devis acquittés, factures détaillées et attestations de performance énergétique.
• Alignement d'intérêts structurel : la qualité des matériaux et des équipements installés durant le chantier conditionne directement la pérennité de l'exploitation locative.