Simulateur LMNP : Régime Réel vs Micro-BIC
Mesurez avec exactitude la surtaxation du régime forfaitaire et visualisez le volume de trésorerie nette préservé grâce à l’amortissement comptable de vos biens.
Micro-BIC vs Régime Réel LMNP
Mesurez l’impact fiscal direct de l’amortissement comptable par composants face à l’abattement forfaitaire par défaut du régime Micro-BIC.
- Recettes brutes (10 ans)
- 174 000 €
- Abattement légal forfaitaire
- 50 % des loyers
- Assiette taxable annuelle
- 8 700 € / an
- Taux global de prélèvement
- 58.2 % (IR + PS)
- Amortissement mobilier & travaux
- Non déductibles
- Recettes brutes (10 ans)
- 174 000 €
- Amortissement bâti (art. 39 C)
- Composants sur 25-30 ans
- Amortissement travaux DPE B/C
- 100 % déductibles
- Amortissement mobilier BookinPro
- 100 % déductible
- Frais d’acquisition & intérêts
- Intégralement déductibles
Soit un gain de trésorerie disponible de +5 063 € / an dans votre patrimoine.
L’arbitrage entre simplicité apparente et rendement net
Pour tout investisseur assujetti aux tranches marginales supérieures de l’IR (30 %, 41 % ou 45 %), le régime Micro-BIC constitue un non-sens économique. Bien que séduisant par son absence de formalités comptables, l’abattement forfaitaire de 50 % soumet l’intégralité de la seconde moitié de vos loyers au barème de l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Sur un loyer de 1 450 €/mois (17 400 €/an), 8 700 € sont immédiatement taxés à 58,2 % (TMI 41 % + 17,2 % PS). L’investisseur débourse ainsi 5 063 € par an, soit plus de 50 000 € reversés au fisc sur 10 ans sans aucune possibilité de déduire ses charges ou ses travaux.
En optant pour le régime réel (art. 39 C du CGI), l’investisseur déduit les charges effectives (taxe foncière, assurance PNO, intérêts d’emprunt) et amortit le bien par composants (gros œuvre, travaux DPE B/C, mobilier BookinPro). Le résultat taxable est neutralisé : 0 € d’impôt pendant 10 à 15 ans.
Questions fréquentes sur le régime réel LMNP
Pourquoi le régime réel LMNP est-il systématiquement plus avantageux pour un cadre ou frontalier ?
Le régime Micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes, laissant 50 % des loyers soumis à votre TMI (30 %, 41 % ou 45 %) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux effectif de 47,2 % à 62,2 %. À l’inverse, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles et surtout d’amortir le bâti, les travaux et le mobilier (art. 39 C du CGI). Cela neutralise intégralement le résultat imposable pendant 10 à 15 ans.
Comment activer l’option pour le régime réel d’imposition ?
L’option pour le régime réel s’exerce auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent lors de la déclaration initiale d’activité (formulaire P0i / guichet unique INPI) ou par courrier avant le délai limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle l’option s’applique.
Qu’est-ce que l’amortissement par composants en LMNP ?
Conformément à la réglementation comptable (règlement ANC 2014-03) et au Code général des impôts, l’immeuble est décomposé en sous-ensembles amortis sur leurs durées d’usage respectives : structure/gros œuvre (50 à 80 ans), toiture/façade (20 à 30 ans), installations techniques et agencements (15 à 25 ans), et mobilier haut de gamme (5 à 10 ans).
JCAL INVEST gère-t-il la liasse fiscale et la comptabilité ?
Oui. Dans le cadre de son accompagnement clé en main, JCAL INVEST coordonne l’intervention d’un cabinet d’expertise comptable partenaire spécialisé en fiscalité immobilière. Ce cabinet établit la liasse fiscale annuelle (formulaires 2031 et 2033), télétransmet les déclarations à la DGFIP et optimise l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
Faites certifier votre montage fiscal par nos experts
Chaque opération d’investissement clé en main fait l’objet d’un plan d’amortissement sur mesure validé par un cabinet d’expertise comptable avant acquisition.